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多地下调房贷利率 楼市风向悄悄变了?

2018-12-26 来源:平说财经张平 点击 评论


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      从2017年初以来,伴随着房价走高和房地产调控持续收紧,房贷利率一路攀升。根据融360发布的《2018年9月房贷分析报告》数据统计显示,9月全国房贷平均利率小幅上涨至5.70%,已经连续21个月上涨。


那么,房贷利率上调,对于购房者来说影响有多大呢?以现在全国首套房贷平均利率5.46%贷款100万元、30年等额本息还款计算,仅利息就需要偿还约为103.50万元,而在去年同期所需要偿还的利息约为81.76万元,一年内利息支出就多了21.74万元。


      虽然,全国房贷利率总体悉数上涨,但是涨幅开始收窄。同时,近期,北京、广州、杭州、佛山等城市均出现部分银行下调房贷利率的现象。这也是自去年以来首次出现多城房贷利率下调现象。举个例子,自10月以来,中国银行广州分行下调首套房贷利率,从上浮15%下调为上浮10%。


      目前四大行在广州地区均执行首套房贷利率上浮10%的利率、二套上浮15%的政策。而一些中小银行,比如光大银行、民生银行都执行首套上浮25%,较之前下浮了5个百分点。与此同时,除了部分银行对房贷利率有所松动外,购房者放款速度也有明显提升,此前需排队一个月才能放款,而现在则可做到一周放款。


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      那么,部分地区银行为何在全国房贷利率上升的趋势下,要微调房贷利率呢?一方面,央行近期的货币政策偏向于宽松。对于银行来说,现在融资成本下降了,手里面资金充裕了,放款速度也加快了,并且还适当调低首套房贷利率,有助于缓解刚需购房压力。


      另一方面,临近年底了,银行信贷额度尚有余额。而在银行的眼里,房贷业务还是香饽饽。而各家银行都要在年底前冲剌业绩收。所以,现在争夺贷款客户竞争也非常激烈。部分城市的个别银行下调了房贷利率也是出于增厚业绩的考虑。

针对现在部分城市的个别银行下调房贷利率,有业内人士就表示,房贷利率上升空间已经很有限,甚至将会进入下行周期。但是,我们认为,要说银行业大面积进入房贷利率下行周期,恐怕还为时尚早,房贷利率稳中有升,将成主流。

首先,目前全国房贷利率上调是主基调,政策的大方向并没有改变。截至2018年9月末,全国个人住房贷款余额24.88万亿元,同比增长17.9%,增速比上年末回落4.3个百分点。个人住房贷款增速达近五年较低水平。数据说明,个人房贷也正在降温过程中。


      虽然一些专家担心,房贷利率上涨,会加大购房者的还贷压力。但实质上,目前国内的房贷平均利率仍处于历史上的中等偏下水平,离开7%的高位,还有很大一段距离。而部分银行为了争夺客源,年底冲业绩而下调房贷利率,但此举难以形成气候。


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      再者,受到楼市调控,以及高房价的影响,现在的居民房贷业务,风险较过去要大很多。部分银行手里有贷款额度时,就放宽一些,一旦额度用完了,也可能就收紧了。


      因为较低的房贷利率与较高的房贷风险之间不匹配,也就是说收益和风险不成正比。所以,随着房价下跌的城市越来越多,银行放贷会趋于谨慎,也不可能大面积的下调房贷利率。


      最后,部分地区的银行下调房贷利率,调整的幅度并不大,下调幅度在5个百分点左右。至多也只是象征性的调降,对刚需购房者起到的作用有限,而对投机性需求影响更小。像这样房贷利率的降幅,即使对于刚需群体来说,房贷优惠力度也不算很强,如同鸡胁。


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      在全国房贷利率上行的情况下,却有部分银行微调了房贷利率,这主要是银行信贷额度还有宽裕,以及年底前为冲剌业绩招揽客户所为。而国内房贷总体上行的趋势不会改变,房地产调控也不会放松。国内房地产将去投机化,回归居住属性。